A LUSOAVAL desenvolve a atividade de avaliação de acordo com a legislação em vigor, em particular
o Regulamento 8/2002 da CMVM que regula a avaliação de imóveis para Fundos de Investimento Imobiliário, recorrendo para o efeito ao Método Comparativo, ao Método do Rendimento e ao Método do Custo.
Método Comparativo
Este método - também por vezes designado de método direto, sintético ou empÃrico - reflete
o valor de um bem em mercado livre, sujeito à lei da oferta e da procura
e tendo em conta as próprias imperfeições que caracterizam esse mesmo mercado.
A determinação do valor é efetuada através da comparação dos valores de transação/ arrendamento de imóveis semelhantes e comparáveis, obtidos através do conhecimento do mercado local ou da prospeção efectuada.
Este método fundamenta-se
no conhecimento do mercado local
e do valor pelo qual se transacionam as propriedades análogas à que se pretende avaliar e pressupõe
a existência de um mercado imobiliário ativo, uma correta obtenção de informação
e a existência de transações semelhantes.
A validação e tratamento
da informação obtida são normalmente efectuados com recurso à estatÃstica inferencial ou descritiva.
Método do Rendimento
Neste método o imóvel
é visto como um bem
ao qual estão associados determinados rendimentos.
A avaliação de um bem pressupõe a estimativa
dos rendimentos lÃquidos médios proporcionados
pelo imóvel em apreço (deduzidas todas
as despesas e encargos
que tiverem lugar numa determinada unidade
de tempo) e a fixação
da taxa de atualização
ou de capitalização adequadas, taxa essa
que traduz a relação
entre os valores
de transação
das propriedades mobiliárias
e os valores de renda
anuais praticados num determinado mercado
em propriedades equivalentes.
Método do Custo
O "Método do Custo", também designado
por "Método do Custo de Reprodução"
ou "Método do Custo de Substituição" fundamenta-se sobretudo na estimativa
do custo de reprodução ou de substituição
da propriedade em apreço.
O valor do imóvel, na ótica deste método, obtém-se adicionando ao valor de mercado
do terreno (obtido com base na utilização
do "Método Comparativo") e respetivos encargos com a sua aquisição, o custo
da construção eventualmente depreciado
em função da obsolescência fÃsica e/ou
funcional, e/ou ambiental, e/ou económica detetadas, e/ou apreciado em função
de singularidades arquitetónicas, históricas
ou outras verificadas.
Na avaliação de projetos imobiliários
a LUSOAVAL, tendo por base o critério
do "highest and best use", recorre ao Método
do Valor Residual, o qual é normalmente considerado um caso particular do Método
do Custo.
O valor nesta perspetiva é obtido pela diferença entre o valor comercial presumÃvel
do empreendimento acabado e o somatório
de todas as despesas relativas
ao desenvolvimento do mesmo, excluindo – obviamente – o custo de aquisição do próprio terreno, atualizados a uma taxa
de remuneração adequada.