O mercado habitacional: ontem e hoje

O mercado habitacional abrange imóveis avaliados / transacionados na ordem dos milhares de euros até aos milhões de euros. Esta realidade leva à divisão do mercado em vários segmentos – cada um dos quais se pode subdividir noutros – aos quais correspondem perfis de investidores característicos para cada um dos patamares. As variações que sempre se verificam ao nível da economia, com impacto direto na disponibilidade e capacidade financeira de cada investidor, fazem com que um mesmo investidor possa encontrar-se em patamares diferentes consoante se encontre numa situação mais ou menos vantajosa, mais ou menos próspera em cada momento. Antes da atual crise que afeta, também e sobretudo, o mercado imobiliário, a tendência era a da aquisição de imóveis a um nível de preço muito próximo do limite máximo de endividamento, assente na procura do bem-estar elevado e tendo subjacente um risco também elevado para o próprio investidor e, quando aplicável, para a entidade financiadora. Esta relação indissociável – investidor/financiador – veio a revelar-se ineficiente e ineficaz, porquanto quer os investidores, quer os financiadores saíram prejudicados: os primeiros porque não suportaram o nível de endividamento assumido e os segundos porque se viram “inundados” pela entrada de ativos imobiliários não desejáveis e para os quais não têm muitas vezes competências de gestão. Surgem assim, de forma simplista, os descontos e os leilões de imóveis, enquanto existe ainda alguma capacidade de investimento; mais recentemente aparece o arrendamento como forma de rentabilizar ativos agora improdutivos, mas que constituem a alternativa mais viável para os utilizadores (antes investidores) satisfazerem as suas necessidades de habitação. Alguns segmentos de mercado constituem hoje vazios de procura, com custos afundados para os promotores dificilmente suportáveis. O mercado muda constantemente, umas vezes mais rápido que outras, mas nunca é estático. Entender o mercado, prever e compreender a mudança é vital para que se tomem as medidas certas na altura certa. Para que um mercado imobiliário seja equilibrado é necessário que sejam considerados os interesses de todos os atores que nele intervêm e não apenas os daqueles que os financiam ou realizam mais-valias.

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